13 Aspectos práticos na compra de imóveis

Sou corretor de imóveis em Brasília. Vi que a maioria das pessoas que estão buscando imóveis estão bem perdidas. Assim, escrevi o breve artigo abaixo, que dá orientações gerais. O artigo foi publicado em vários sites, jornais e também no site do Sindimoveis-DF e do CRECI-DF.

ms-072016-reduzidaAvise em caso de dúvidas.

Além de corretor de imóveis, sou síndico há bastante tempo de um grande prédio comercial no Setor Sudoeste(Centro Clínico Sudoeste) e também faço consultoria para empresas internacionais (www.enterbrazil.com) .

Tenho diversos artigos publicados sobre consultoria, mercado imobiliário e gestão de condomínios.

Se tiver algum amigo precisando comprar, vender ou alugar algum imóvel, por favor me indique.

Marcelo Sicoli –  CRECI-DF 20576

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13 Aspectos práticos na compra de imóveis– 18/07/2016

*Por Marcelo Sicoli

Para o corretor de imóveis iniciando na profissão, vários contatos, ofertas e interações de possíveis clientes que parecem absurdos, ou os chamados “pontos fora da curva” na verdade são muito mais frequentes do que se imagina. Em muitos cover-small-07102016compradores é marcante a falta de informação sobre as variáveis envolvidas na compra ou aluguel de imóveis.Vale a menção, que para exercer a profissão, estes concluíram curso técnico, têm registro profissional, um arcabouço de conhecimento peculiar e canais de divulgação próprios. O corretor de imóveis é personagem essencial nos processos de transação imobiliária. Sem ele, a experiência pode ser desastrosa! Alguns clientes, que se aventuram nesse processo se frustram profundamente. Recorrer a um profissional capacitado aumenta a chance de tornar a experiência mais tranquila, rápida e bem-sucedida.

Destacadas entidades do segmento imobiliário já redigiram manuais úteis e sucintos com dicas para os compradores. No geral, porém, brasileiros não tem hábito de ler, apesar da compra da casa própria ou mesmo de imóvel para investimento representar muitas vezes economias de uma vida inteira.

O Corretor é a pessoa que mais conhece o mercado imobiliário. Algumas dicas gerais:

  • Certifique-se de estar tratando com um corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI de seu estado. Comum no Distrito Federal, a intermediação de imóveis de terceiros por não corretores de imóveis configura-se em crime de exercício ilegal da profissão e em alguns casos estelionato.
  • Há bairros consolidados no DF, com ótima infraestrutura e boa localização, que, no entanto não se enquadram nas regras de financiamento bancários das principais instituições financeiras(Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander etc). Muitas vezes por ainda não serem legalizados e não possuírem escritura, tem “cessão de direitos”. A esmagadora maioria dos condomínios no Jardim Botânico, Vicente Pires, Polo de modas do Guará por exemplo. Logo, se pretende financiar busque outros bairros.
  • Os websites dos principais bancos trazem calculadoras financeiras onde é possível fazer simulações que dão um excelente direcionamento. Informe sua idade, estado civil, renda, saldo de FGTS, valor disponível para entrada e vá testando diferentes prazos: 10, 20 ou 30 anos para ver o valor das parcelas. Nesta atividade que toma poucos minutos no computador, muitos se surpreendem ao ver que devem buscar imóvel com preço inferior, que podem sonhar mais alto que o inicialmente planejado ou sejamos francos, adiar o sonho da casa própria por mais uns anos. Lembre-se que quanto mais dinheiro a vista puder dar de entrada, menos dinheiro terá dado ao banco no final do período. É possível compor renda ou mesmo usar o FGTS de todos os membros que irão residir naquele imóvel.
  • Proposta de permuta de lotes, imóveis rurais, imóveis em outras cidades ou países, barcos, aeronaves, carros usados por imóveis tem probabilidade baixíssima de dar certo. Sugestão: venda seus ativos em seus respectivos canais, levante dinheiro e retome o contato. Trocar um imóvel por dinheiro é muito mais fácil de mensurar, avaliar e dinamizar a negociação.
  • Este imóvel é “pequeno”. 25 m2 ou 200 m2 são variáveis fixas, e obviamente observadas em todos bairros. Um imóvel de 35 m2 do bairro X terá o mesmo tamanho no bairro Y. Busque um imóvel maior, ou que melhor se adeque a sua realidade financeira.
  • Muitos vendedores-compradores, ou seja, aqueles que precisam vender um imóvel para comprar outro supervalorizam a liquidez de seu imóvel(velocidade na venda) e muitas vezes seu valor. Há casos em que futuros vendedores-compradores, já se envolvem em maratonas de ligações e visitas e se frustram quando encaram a realidade das variáveis apontadas: demora pra vender e baixo interesse pelo imóvel no preço ofertado. Um bom corretor pode precificar corretamente e usar técnicas profissionais para impulsionar a venda. Quanto maior o valor de venda maior sua comissão naturalmente. Mas a precificação em termos “fora do mercado” acaba por empacar a venda. Por outro lado há também os custos expressivos no processo transacional: celular, internet, combustível, faixas, anúncios pagos, fotógrafos profissionais, custos operacionais diversos etc. O negócio tem que ser bom para quem vende para quem compra e para quem irá unir as partes.
  • Seja metódico na busca. Crie planilha eletrônica ou anote num caderno, os imóveis que se interessou, para quem e quando já ligou e detalhes obtidos no contato e visitas. Otimize tempo e evite retrabalho.
  • Agende visitas somente após ter vencido os passos acima. Pense em horários e dias que possa cumprir. Em caso de desistência, brevemente informe por telefone, e-mail e hoje o popular whatsapp. É grande a quantidade de interações por e-mail, que NUNCA são respondidas pelos interessados. Respeite o trabalho de quem vive “do” e “o” mercado imobiliário.
  • Dê exclusividade ao corretor de sua preferência. Muitos imóveis se “queimam” no mercado por terem várias imobiliárias anunciando. A falta de compromisso do proprietário, inevitavelmente gera desmotivação por parte dos corretores. Afinal de contas, grande investimento de tempo e dinheiro pode ser feito para que “outro” feche o negócio.
  • Frente a toda a segurança e comodidade, tenha certeza que deixar seu imóvel para venda ou aluguel com um corretor de imóveis, será um investimento de alta relação custo x benefício.
  • Acrescentei mais três pontos em dezembro/2016:
    • Para um público muito especifico, imóveis são vistos como um ativo de investimento. Um imóvel de forma técnica é comparado a fundos de investimento, CDBs, fundos imobiliários, mercado acionário etc. A análise é sempre complexa. Há fontes de leitura que posso indicar para os interessados.
    • Grosserias a parte, ainda me surpreende ligações a cobrar ou as “bombadas/toques” que requerem retorno. Ligações após as 22:00(isso mesmo) também não são bem-recebidas. Após alguns anos, não vejo potenciais compradores com este comportamento.
    • Sempre friso aos clientes que preço de “metro quadrado” é muito frio para abranger a complexidade de variáveis envolvidas na precificação de um imóvel. Em um mesmo prédio há varias realidades como: vista livre ou não, andar alto ou baixo, infraestrutura do condomínio, quantidade de vagas na garagem, proximidade com comércio atrativo, vizinhança, disponibilidade de transporte público, estacionamento, nível de reforma e acabamento, situação jurídica ou mesmo condições de pagamento.

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* Marcelo Sicoli – é consultor internacional , corretor de imóveis e síndico do Centro Clínico Sudoeste em Brasília-DF.
Sugiro também ler: DICA: Entenda o financiamento de imóvel na Caixa

http://www.blogdopaulorobertomelo.com/2016/09/dica-entenda-o-financiamento-de-imovel.html

DICA: Entenda o financiamento de imóvel na Caixa

A Caixa Econômica Federal está entre os bancos mais procurados na hora de financiar um imóvel. Descubra aqui se esta é uma boa opção para você

Se você começou a procurar um financiamento imobiliário, precisa conhecer o financiamento de imóvel da Caixa Econômica Federal antes de tomar sua decisão. Entre as principais vantagens está o pagamento de uma das menores taxas de juros em financiamento imobiliário do país. Isso significa uma economia em relação aos outros bancos, então, mesmo que a aprovação seja demorada, compensa pedir uma proposta.
Como funciona o financiamento de imóveis da Caixa
Antes de liberar o dinheiro, a Caixa faz uma análise de crédito para comprovar que você tem condições de pagar as parcelas do financiamento imobiliário que pediu. Muitos são reprovados nessa etapa, principalmente por não conseguirem comprovar renda. Uma saída para diminuir os riscos da reprovação no financiamento de imóveis é estar preparado antes de procurar o empréstimo. Uma das formas de conseguir uma análise de crédito melhor é abrir uma conta na Caixa antes de fazer o pedido do financiamento.
O financiamento de imóvel só permite que você gaste 30% da sua renda na parcela da casa. Então, quem tem o orçamento pequeno e escolheu um imóvel caro dificilmente conseguirá a aprovação. Nesse caso, existem dois caminhos: optar por uma casa ou apartamento que custe menos ou aumentar a renda com trabalho extra.
Como os juros do financiamento de imóvel da Caixa são calculados
Todo financiamento de imóvel cobra juros e, quanto mais alta for essa taxa, mais caro você paga. Na Caixa, o valor dos juros é calculado de acordo com a sua renda e com o preço do imóvel. Quanto maior o orçamento da família ou o preço da casa, mais altos serão os juros, pois o banco entende que você tem mais condições de pagar essa dívida.
As etapas do financiamento de imóvel da Caixa
Desde a simulação até a assinatura do contrato, a liberação de um financiamento de imóvel da Caixa leva cerca de 30 dias. Mas esse prazo só começa a contar a partir do momento em que os compradores e os vendedores entregam toda a documentação necessária.
Confira todas as etapas do processo:
1. Simulação do financiamento de imóvel da Caixa
O primeiro passo para fazer o financiamento imobiliário da Caixa é descobrir se as parcelas caberão no seu orçamento. Para isso, simule online e de graça qual será o valor da entrada e das parcelas do financiamento de imóvel da Caixa, levando em conta sua renda e o preço do imóvel que pretende comprar. Depois desta simulação, o site da Caixa lista alguns imóveis que já foram avaliados e que se encaixam no seu financiamento, o que facilita o processo.
2. Cadastro e documentação para o financiamento habitacional Caixa
Simulou e descobriu que o financiamento de imóvel da Caixa cabe no seu bolso? Vá a uma agência da Caixa levando os documentos necessários para fazer o cadastro. Estes dados ficarão com o banco, que fará a análise de crédito. Se você puder utilizar o FGTS na compra, é neste momento que você deve apresentá-lo por meio de um formulário.
Dica: é permitido somar duas rendas para financiar o imóvel. Se a casa ficará em seu nome e no nome de outro parente, como marido, mulher ou filho, dá para usar as duas rendas na hora de fazer o financiamento. Isso é importante porque você comprova um orçamento maior e tem mais chance de realizar o seu sonho da casa própria. Além disso, também é possível comprar com um namorado (a), mas neste caso os dois devem apresentar renda, mesmo sem nenhum vínculo formal, como uma união estável. Essa é uma opção valida também para casais homoafetivos.
3. Pré-aprovação/Análise do crédito do financiamento de imóvel da Caixa
Em um prazo de dois a cinco dias úteis após a entrega do cadastro, a Caixa dará uma resposta sobre o financiamento. Se o crédito for aprovado, o banco informará todos os detalhes da sua compra, como prazo e valor da entrada, das parcelas e dos juros. Esta fase é muito importante para você descobrir de quanto dinheiro realmente precisa para conseguir o financiamento habitacional Caixa.
4. Avaliação do imóvel
Nesta etapa, os engenheiros vão avaliar o imóvel que você pretende comprar, enquanto a Caixa analisará a documentação dos vendedores. É nesse momento que o banco verifica todas as condições do imóvel para você ter mais segurança ao fechar o negócio. Caso queira acelerar o processo da compra, você pode escolher um dos imóveis do Feirão Caixa, que já foram avaliados pelos engenheiros do banco. O prazo para entrega do laudo de avaliação é de até 15 dias. Assim, a aprovação final do financiamento levará de 20 a 30 dias. Esta avaliação também tem um custo, que será pago por você.
5. Assinatura do contrato do financiamento habitacional Caixa
Após ser aprovado em todas essas fases, finalmente chegou o momento de assinar o contrato! Compradores e vendedores deverão comparecer a uma agência da Caixa para fazer isso. Com o contrato assinado, o comprador precisa registrá-lo em um Cartório de Registro de Imóveis, o que tem um custo. Esse preço muda conforme o estado, sendo que você também precisa pagar pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que corresponde a 2% do valor do imóvel comprado.
Se eu for reprovado no financiamento de imóvel da Caixa, posso tentar de novo?
Pode, mas o prazo para essa nova tentativa depende do motivo da reprovação. Se o financiamento foi negado porque você tem dívidas atrasadas, por exemplo, você poderá pedir uma nova avaliação do financiamento assim que pagar essas contas.
Caso seja reprovado porque o imóvel não passou na avaliação dos engenheiros, você pode procurar outra casa e tentar uma nova avaliação ou aguardar a adequação do imóvel pelo vendedor.
Qual tipo de imóvel pode ser financiado pela Caixa?
Imóveis novos e usados, sejam residenciais ou comerciais, lote urbanizado ou terreno. A construção do imóvel, residencial ou comercial, também pode ser financiada desde que o lote ou terreno seja seu, além da reforma ou ampliação. Finalmente, a documentação e o registro do imóvel podem entrar nas parcelas do financiamento.
Quem não tem conta na Caixa também pode financiar um imóvel?
Se você for cliente de outro banco, também pode fazer o financiamento, mas terá que abrir uma conta na Caixa. Por isso, faça uma simulação antes de pedir esta conta e, se tiver condições de ser aprovado no financiamento, dê entrada no processo.
Por que escolher a Caixa?
Principalmente pela taxa de juros menor do que em outros bancos, o que diminui o valor do financiamento de imóvel da Caixa. Na Caixa, os juros são à partir de 5% ao ano, enquanto em outros bancos essa taxa varia entre 12 e 14% ao ano. O prazo também é um diferencial, pois a Caixa libera o parcelamento em até 35 anos, o que nem sempre acontece nos concorrentes.
Existe um jeito mais fácil e rápido de financiar um imóvel com a Caixa?
Sim, você pode procurar alguma construtora ou incorporadora, neste caso o imóvel estará em construção. A vantagem é que eles se encarregam de tudo, você só leva seus documentos e eles tratam de todo o resto, inclusive do laudo de avaliação, que você não terá que pagar pois construtora já faz isso quando seleciona o banco que financia a obra.
O Minha Casa Minha Vida é um programa da Caixa?
Não. Trata-se de um programa do governo federal. Ele pode ser feito por meio da Caixa ou do Banco do Brasil. Dependendo da sua renda e do valor do imóvel, o programa deixa o financiamento mais barato. Quer saber como ele funciona?
Quer procurar o financiamento habitacional em diferentes bancos?
Agora é possível solicitar propostas de financiamento de imóvel de diferentes bancos de forma online. Você preenche os dados e envia a documentação para apenas um site que redireciona sua solicitação para diferentes bancos. Com isso você tem um atendimento especializado e recebe propostas de diferentes bancos.